特定建築物とは？ 特徴や維持管理方法の決まりを詳しく解説！

特定建築物とは、一定以上の床面積を持ち、使用目的が商業施設・事務所・宿泊所などで、不特定多数が利用する建物のことです。このような建物の維持管理を仕事としている人もいるでしょう。さて、特定建築物には、維持管理者として建築物環境衛生管理技術者の選任が義務づけられています。また、そのほかにも特定建築物ならではの決まりがあるのです。それはいったい何でしょうか？
今回は、特定建築物を維持管理する決まりや必要な報告書などについて解説します。

1. 特定建築物の基礎知識
2. 特定建築物の維持管理とは何か？
3. 建築物環境衛生管理技術者の資格取得方法
4. 特定建築物の維持管理に関するよくある質問

この記事を読めば、建築物環境衛生管理技術者の資格取得の方法もよく分かるでしょう。ビルメンに転職を考えている人や、建築物環境衛生管理技術者の資格取得を目指している人も、ぜひ読んでみてくださいね。

1．特定建築物の基礎知識

はじめに、特定建築物の定義や届け出が必要なものなどを解説します。通常の建物との違いは何でしょうか？

1-1．特定建築物の定義

特定建築物とは、床面積が3,000平方メートル（学校の場合は、8,000平方メートル）以上の、

• 興行所（映画館や劇場など）
• 百貨店
• 集会所（公民館・市民ホール・結婚式場）
• 図書館
• 博物館や美術館
• 遊技場（パチンコ店・マージジャン店・ダンスホールなど）
• 店舗（百貨店以外の商業施設）
• 事務所（オフィスビルなど）
• 学校・研修所
• 旅館（ホテル含む）

以上、10種類の目的で使われる施設です。これらの施設は不特定多数が利用するものですから、これ以外の建物より衛生基準・管理基準が厳しく定められています。

1-2．特定建築物に関する法律

特定建築物は、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」（建築物衛生法）によって選定される基準が定められています。建物を利用する人が多いほど、建物を衛生かつ快適に使用できるように、ビルの管理者は衛生管理を行わなければなりません。なお、建築物衛生法は特定建築物以外にも適用されます。特定建築物に選定されていない建物であっても、法律に基づいて衛生管理が必要です。

1-3．必要な届け出について

特定建築物は、使用開始の1か月前までに保険所など自治体の衛生管理を統括している部署を通じて、都道府県知事に特定建築物届けを提出する義務があります。届け出には、建物の住所・使用用途・設備や構造の概要などを記さなければなりません。また、建物を所有している人の氏名（法人の場合は団体名）や、住所、さらに建築物環境衛生管理技術者の氏名・住所・免許番号の記載も必要です。
なお、届け出を提出する部署名は自治体によって異なります。また、特定建築物の構造設備の概要・案内図・給水設備図・空調設備の配管図など、衛生管理に関係する設備の配置図も添付書類として必要です。必要な書類についてもっと詳しく知りたいという場合は、各自治体の担当部署に問い合わせてください。
なお、届け出た項目に変更が生じた場合は、変更が生じてから1か月以内に変更届が必要です。また、施設が特定建築物に該当しなくなった場合（ホテルが廃業した、など）も、届け出は必要になります。

1-4．特定建築物の権原を有する者とは？

建築物衛生法では、「特定建築物の権原を有する者」という言葉がでてきます。これは、建物の管理・利用・改良（改築）に関する権限を持っている人です。一般的には建物の所有者や所有法人が権限を有する者となります。ですから、建物の所有権が別に移れば、権限を有する者も変わるため、変更届が必要です。なお、厚生労働省の該当ページにも詳しい記載がありますので、併せて読んでみてください。

2．特定建築物の維持管理とは何か？

この項では、特定建築物の維持管理について解説します。どのようなことを行うのでしょうか？

2-1．建築物環境衛生管理基準について

前述のとおり、特定建築物は不特定多数の人が利用します。そのため、不衛生な環境ですと大きな健康被害がでることもあるでしょう。そのため、建築物衛生法では、特定建築物を衛生的かつ快適に利用するために建築物環境衛生管理基準を定めています。特定建築物の所有者は、この基準に沿って施設の衛生状態を管理しなければなりません。
基準は、空調・給排水・清掃・害虫（獣）駆除などに定められています。詳しい数値や定期検査の回数などについては、厚生労働省のホームページに詳しく記載されていますので、併せて読んでみてください。

2-2．特定建築物の維持管理を行う職業とは？

特定建築物の維持管理とは、前述したように建物を安全かつ衛生的に使えるように管理することです。一例として、、建物の清掃・空調や給水設備等の点検・害虫や害獣の駆除などがあげられます。これらを行う仕事は、ビルメン（ビルメンテナンス業務）と呼ばれており、それを統括するのが建築物環境衛生管理技術者です。建築物環境衛生管理技術者は建築物衛生法に基づいて、検査・清掃などの計画を立てて、それを実施する業者を決めます。検査結果を保管し、定期的に保健所などに提出する報告書を作成するのも仕事の1つです。

3．建築物環境衛生管理技術者の資格取得方法

この項では、建築物環境衛生管理技術者の資格取得方法について解説します。ぜひ、参考にしてください。

3-1．建築物環境衛生管理技術者の資格を取得するには？

建築物環境衛生管理技術者の資格を取得するには、2つの方法があります。1つは、ビル管理の実務経験を2年以上積んで日本建築物環境衛生管理教育センターが主催する試験を受けて合格する方法です。もう1つは、医師や薬剤師などの資格を取得したり、大学・高校を卒業したりした後、環境衛生監視員や建物の衛生管理を指導する実務経験を積み、センターが主催する講習を受ける方法になります。なお、講習の受講資格を得るために必要な期間は資格や学歴によって異なりますので、詳しくはセンターのホームページを確認してください。講習の時間は全部で103時間です。
ちなみに、資格試験の合格率は23%前後と決して高くはありません。講習を受講したほうが確実に資格は取得できますが、103時間の講習を修了するためには、職場の理解も必要です。また、試験のほうが受験資格を得るために必要な実務経験の期間が短い、というメリットもあります。

3-2．資格の概要や取得するメリット

建築物環境衛生管理技術者は、前述したように特定建築物の環境衛生を維持管理に対する監督等を行える国家資格です。選任された施設によっては、テナントとの折衝なども業務の一環となります。また、施設の所有者に対し建物の維持管理について意見を述べる権限を持っているので、資格を取得すればビル管理者の総責任者を任されることが一般的です。
さらに、日本に千か所以上ある特定建築物には必ず選任が義務づけられているので、昇進だけでなく転職にも有利でしょう。

3-3．試験内容について

建築物環境衛生管理技術者の試験は、以下のような科目の学科試験です。

• 建築物衛生行政概論
• 建築物の環境衛生
• 空気環境の調整
• 建築物の構造概論
• 給水及び排水の管理
• 清掃
• ねずみ・昆虫等の防除

この7科目を1日で行います。範囲が広いので時間をかけてしっかり勉強しましょう。なお、試験は毎年1回10月、全国の主要都市で行われます。

3-4．勉強方法について

建築物環境衛生管理技術者の試験勉強は、独学や通信教材を利用して行いましょう。参考書と過去問題集は大手書店やインターネットショップで購入できます。なお、建築物環境衛生管理技術者は「ビル管理士」という通称があり、そちらのほうが覚えやすいので、通称のほうが有名です。そのため、参考書などは「ビル管理士試験の参考書」として販売されているものもたくさんあります。

4．特定建築物の維持管理に関するよくある質問

Q．特定建築物の維持管理がおろそかだった場合は、何か罰則を受けるのでしょうか？
A．はい。建築物衛生法違反をした場合、30万円以下の罰金が科せられます。

Q．特定建築物の維持管理が適切でない場合は、立ち入り調査などはあるのでしょうか？
A．はい。保健所など自治体の衛生管理を担う部署が立ち入り調査を行います。

Q．建築物環境衛生管理技術者試験の実務経験とは、具体的にどのようなものでしょうか？
A．建物の設備（給排水・空調・電気）などの維持管理や清掃です。ただし、設備の修理だけを行っていた場合や警備のための巡回は実務経験に値しません。

Q．建築物環境衛生管理技術者試験は、学歴に関係なく受けることはできますか？
A．はい。実務経験があれば学歴は必要ありません。

Q．建築物環境衛生管理技術者はビルで事故が起きた場合は、責任を負うものですか？
A．事故の内容によります。たとえば、設備管理をおろそかにしたり、報告書に虚偽を書いたりしていた結果事故が起きた場合は、責任を負うことになるでしょう。

おわりに

今回は特定建築物の維持管理を中心に解説しました。特定建築物は日本に千か所以上あり、そのすべてで維持管理者が必要です。現在ビルメンの仕事をしている人は、昇進や昇給のきっかけにもなりますので、ぜひ建築物環境衛生管理技術者の取得を目指してみてください。